混合工作四年了，對城市發展有什麼影響？｜專家論點【Howie Su】

作者：Howie Su（產業分析師）

混合工作對城市生態帶來重大影響

疫情帶來最明顯的變化是他們的工作地點和方式，在遠距工作技術的支持下，許多員工突然從傳統辦公室搬到家中工作，許多剛擺脫日常通勤的員工也選擇搬出城市，現在，在城市附近工作和生活的人越來越少，在那裡購物的人也越來越少，這些轉變已經對「超級明星」城市的房地產產生重大影響，在大型城市的城市核心地段，空置辦公和零售空間的比例自2019年以來快速成長，而房價增長速度慢於郊區和其他城市。

根據麥肯錫的調查，員工在辦公室工作的時間仍然比疫情前少得多，2020 年初，由於採取遠距工作和混合工作方式來應對封鎖和健康問題，大都會區的辦公室出勤率下降高達 90%，此後已大幅恢復，但平均仍下降約 30%，而截至 2022 年 10 月，上班族每週去辦公室的時間約為 3.5 天。這個數字因城市而異，從倫敦的 3.1 天到北京的 3.9 天。與郊區相比，人口成長最小的城市核心往往是那些房價昂貴、辦公室密度高、知識經濟中的工人比例高以及零售業有限的城市——這些特徵與影響辦公室出勤率的一些特徵相同，倫敦、達拉斯、紐約、舊金山和波士頓受影響最嚴重。

連帶影響商家生意

混合工作型態似乎是人口外流的主因，在 2020 年 3 月後搬家的受訪者中，20% 的人表示之所以搬家是因為現在可以更頻繁地在家工作，並表示他們被住房條件所吸引：更好的社區、前景房屋所有權和戶外空間，而在日本和中國，想要擁有一棟房子無疑是促使人們搬到郊區的最強烈因素。

由於人們在疫情期間待在家裡，也徹底改變購物方式，商店附近的人流量急劇下降，而線上支出佔零售支出的比例卻大幅上升。最近，大都會地區商店附近的人流再次上升，但仍比疫情大流行之前減少了 10% 至 20%，下降的一個主要原因是在線支出佔零售支出的比例。城市核心的零售商在吸引顧客方面面臨著特別嚴峻的挑戰。截至 2022 年 10 月，這些商店附近的人流明顯少於郊區附近的商店。例如，在紐約，郊區商店附近的人流比 2020 年 1 月減少 16%，但城市商店附近的人流卻減少36%，核心辦公密集區正面臨更多挑戰，原因在於，當人們去辦公室的次數減少時，他們在辦公室附近購物的次數就會減少。

建商需要投入一系列的改造

面對這樣挑戰，建商可以嘗試將辦公室改造成需求更多的空間，例如公寓、飯店和學校。然而，轉換非常困難。障礙包括重新分區、重新談判現有租賃承諾以允許翻修以及處理實體限制。此外，即使將多餘的辦公空間全部改建為住房，每個城市的住宅面積增幅也不會超過3%，儘管如此，對於面臨辦公大樓入住率下降和租金下降前景的業主來說，改造的機會成本已經下降，成功改造的數量可能會增加。

如果客戶的偏好發生變化，一棟醫療大樓可以輕鬆改建為飯店或公寓大樓。更溫和的是，建築物的設計可以適應不同程度的協作和個人工作，或是開放式和封閉式辦公室的不同安排。它們還可以包括提高靈活性的技術，例如追蹤使用模式的感測器，可以為雇主提供混合工作的方法。混合建築至少會帶來兩個優勢。一是它們將保護所有者免受目前無法預測的偏好變化的影響。第二個問題與目前辦公大樓租賃期間縮短的趨勢有關。由於租戶現在遷入和遷出更加頻繁，因此如果建築物變得更具適應性，它們可能會變得更有價值。

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